미국 법인 설립 후 미국 부동산 구매 보유 프로세스

한국 거주자가 미국 부동산을 구매 및 보유하는 과정을 정리해 보았습니다. 미국 부동산 투자 관련하여 책이나 유튜브 강의, 오프라인 강의를 들었는데, 비슷하면서도 디테일하게는 조금 다른 사항을 추천합니다. 여기서는 제 상황에 가작 최적화된 투자 플랜을 수립하려고 내용을 뽑아보았습니다.

 

 

시작

시작단계에서는 어느 지역의 부동산을 구매할지 대략적으로 정합니다.

 

또한 개인으로 구매할지 미국 법인 설립 후 구매할지 결정해야 합니다.

 

현 세금 정책을 고려했을 때는 미국 법인 LLC를 설립 후 부동산을 구매하는 것이 절세나 자산보호에 유리합니다.

 

또한 미국, 한국에서 종종 세금이나 부동산 규제 이슈들이 변하기 때문에 주기적으로 바뀐 사항을 체크해야 합니다.

 

 

미국 법인 설립

법인 설립

대행업체를 통해 미국 법인 LLC을 설립합니다.

 

대체적으로 구매하려는 주에 LLC를 설립해야 렌트 과정에서 생기는 법적 분쟁에서 자산이 보호될 수 있습니다.

 

법인은 대행업체를 수입해서 설립하는 것이 좋습니다. 본인이 법인을 설립할 수도 있지만, 본인의 이름이 노출이 되는 순간 법인의 자산 보호 장점은 사라지게 되기 때문입니다.

 

이때 본인의 투자 규모, 투자 계획, 투자지역(주)에 따라 모회사 holding company를 만들고, 부동산을 구매하려는 주에 모회사가 출자한 LLC를 설립하는 경우도 있습니다. 

 

이 경우 모회사는 와이오밍, 델라웨어, 네바다와 같이 법인 친화적인 주에 설립을 하는 경우가 많습니다.

 

 

은행계좌 개설

법인 설립 후 미국은행에 계좌를 개설해야 합니다.

 

이 은행 계좌는 비즈니스 계좌이기 때문에 사업 이외의 돈거래는 하지 않아야 합니다.

 

 

한국에 각종 신고 및 송금

한국 세법상 한국 거주자인 사람은 한국 국세청에다가 해외직접투자 신고를 해야 합니다.

 

우선 외국환 거래 은행을 지정해야 합니다.

 

또한 미국 법인 LLC에 투자자금을 송금하기 위해서는 은행에다가 사업계획서 또한 제출해야 합니다.

 

한국에 모든 신고가 이루어지면 미국 법인에 자금을 송금할 수 있고, 이로 미국법인의 증권 취득한 사실 또한 보고해야 합니다.

 

• 해외직접투자 신고
• 사업계획서 제출
• 미국 송금
• 미국 증권취득 보고

 

 

부동산 구매

매물 선정

요즘은 부동산 플랫폼이 발달해서 zillow나 redfin으로 매물을 찾아볼 수 있습니다.

 

하지만 찐 고수 부동산 중개인을 고용했으면 아직 인터넷에 올라오지 않은 좋은 매물을 소개받을 수도 있습니다.

 

 

오퍼

마음에 드는 매물이 발견될 경우 오퍼를 합니다.

 

한국 부동산 거래는 대체로 매도자가 내놓은 가격에 구매하겠다고 가장 먼저 나타난 사람과 매매 계약이 이루어져서 깔끔하지만, 미국 부동산 거래는 좀 복잡합니다.

 

주인이 내놓은 부동산 가격에 전후로 가격을 낮추거나 가격을 올린 가격에 사고 싶다고 오퍼를 넣는 것입니다.

 

만약 부동산 시장이 활황이면 주인이 내놓은 가격보다 비싸게 사겠다고 제시해야 되고, 부동산 시장 침체기에는 조금 더 싸게 사겠다고 오퍼를 넣을 수 있습니다.

 

대부분의 집주인은 가장 간단하고 빨리 거래가 끝날 수 있는 올 캐시 딜 all cash deal을 선호합니다.

 

오퍼 후 주인이 일부 거래 내용을 수정한 카운터 오퍼를 보내기도 합니다.

 

 

부동산 계약

"어니스트 머니라고 매매가의 5% 정도를 먼저 송금합니다. (사실 이 내용 및 컨팅전시 내용은 오퍼 때 해야 할 것 같은데, 내 노트에는 에스크로 단계에서 한다고 쓰여 있어서 한 번 더 확인을 해야 할 것 같습니다.)

 

이때 계약 시 컨팅전시 contingency에 계약이 만약 파기 되었을 때 돌려받아야 한다는 조항을 넣어야 합니다.

 

계약서에 넣어야 하는 중요한 컨팅전시 사항은 다음과 같습니다.

 

• 인스펙션 컨팅전시 Inspection Contingency

계약 이후 홈 인스펙터가 집을 살피는데, 집에 너무 큰 하자가 있는 것이 발견되며 계약을 파기할 수 있는 조항입니다.

 

• 어프레이절 컨팅전시 Appraisal Contingency

부동산 매매 시 대출을 받으려고 은행 감정 평가를 받았는데, 호가보다 낮을 때를 대비한 것입니다. 

 

부동산의 감정가가 호가보다 낮을 경우, 매매가를 낮춰달라고 요구할 수 있습니다.

 

 

• 론 컨팅전시 Loan Contingency

부동산 감정이 나오고 며칠 안에 대출이 승인 나야 합니다.

만약 융자가 나오지 않을 경우, 부동산 계약을 해지하고 어니스트 머니를 돌려받을 수 있다는 조항입니다."

 

 

모기리 론

대출을 받아야 할 경우 모기지 론을 신청해야 합니다. 

 

본인이 은행에서 대출상품을 알아볼 수도 있지만, 모기지 중개인을 통해 여러 상품을 소개받고 가장 유리한 조건의 대출상품을 선택해 진행하면 편리합니다.

 

 

에스크로 오픈 및 잔금 송금

한국은 부동산 매매 자금을 매도자에게 직접 송금을 하는 방식이지만, 미국은 다릅니다.

 

에스크로 계좌라는 것이 있어서, 모든 부동산 매매 거래는 이 에스크로 계좌를 통해 이루어집니다.

 

본인의 다운페이먼트와 대출금 등 잔금을 에스크로 계좌에 입금합니다. 

 

 

 

등기 획득

잔금이 다 이체된 것이 확인되면 등기를 획득할 수 있습니다

 

미국은 한국과 달리 취득세가 없고, 부동산 중개비는 매도자 셀러가 다 부담을 하는 구조입니다.

 

대신 등기 타이틀 title 이전하기 위한 변호사/법무사 고용 비용은 발생하고, 등기 이전 과정에서 생길 불상사를 방지하기 위한 타이틀 인슈어런스 비용이 발생합니다.

 

 

 

부동산 보유

한국 납세자가 출자한 미국 법인 LLC가 미국 부동산을 보유하는 경우만 고려하겠습니다.

개인명의로 미국 부동산을 구매하면 절세는커녕 이중과세 비슷하게 될 가능성이 있어서 다루지 않겠습니다.

 

 

미국 부동산 보유 관리

부동산을 임차인 관리, 부동산 유지 관리 비용 등 사업 관련 비용이 발생하게 됩니다.

 

본인이 직접 부동산을 관리하기 힘들면 프로퍼티 매니지먼트 회사에게 수임을 합니다. 렌트 수입의 7-10 % 정도를 부동산 임대 관리 회사에 수수료를 주는 것이 보통입니다. 회사에 따라 제공하는 서비스의 종류나 질이 다르니 무조건 싼 수수료가 좋은 것은 아닙니다.

 

또한 부동산 임대사업이 엄연한 사업인 만큼 회계 장부 정리 및 세금 보고를 도와줄 미국 세무 회계 전문가를 고용해야 합니다.

 

 

한국 보고

한국 납세자는 매년 미국 법인 LLC의 연간사업실적보고서를 한국 국세청에 제출해야 합니다. 

 

 

만약 미국 법인의 잉여금을 개인에게 배당 distribution을 하면 추가 세금 신고가 이루어져야 하나, 이는 다른 포스팅에서 다루도록 하겠습니다.

 

 

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