미국 교포들이 바라보는 한국인의 미국 부동산 투자 머니돈나

작년부터 미국 부동산투자에 대한 책이 한국에서 몇 권이 출판되면서 미국 부동산을 매수하고자 하는 이들이 많아졌습니다. 이런 현상을 보는 미국 교포들의 바라보는 시각이 잘 나타나는 영상이 유튜브에 올라와 있습니다. 유튜브 채널명은 머니돈나입니다. 

 

 

 

머니돈나 해당영상

https://www.youtube.com/watch?v=W_xCdFps2ew 

 

 

중요 포인트 요약

신분, 소셜넘버

• 소셜넘버 없는 외국인의 융자는 힘들다.
• 소셜 넘버가 없을 경우 ITIN을 받아야 미국에서 융자를 받을 수 있다. 단, ITIN은 미국에 세금보고할 때 주어진다.

 

대출

• 개인 명의로 융자를 받아 집을 산 후 LLC 명의로 돌리는 경우가 있다. 하지만 렌더가 이를 알 경우, 즉시 대출금을 상환하라고 요구할 수 있는 리스크가 있다.
• LLC로 부동산을 구입할 경우 커머셜 부동산만 융자가 가능하고, 일반 주택 모기지는 대출이 나오지 않는다. 

 

매도

• 미국 부동산은 취득세가 없으나 매도 시 부동산 중개 수수료가 매매가의 6퍼센트 정도로 매우 비싸다.
• 미국 비거주 외국인일 경우, 집 매도 시 집가격에 대한 10-15 퍼센트가 원천세로 미국에 납부해야 한다.
• 1년 후 미국에 내야 할 세금을 다 납부했다는 사실을 입증한 후에 이 원천세를 받을 수 있다. 
• 만약 100만 불 집을 120만 불에 팔면 이것저것 떼이는 돈 다 합치면 본전치기거나 마이너스나는 것이나 마찬가지일 것이다.
• 미국 부동산은 10년 이상 보유할 생각 하고 매수해야 한다. 

 

 

내 의견

투자 이민의 케이스는 제외하겠다.

 

미국에 직접적으로 부동산을 취득하고자 하는 이들은 기본적으로 한국 안에 있는 자산을 외국으로 분산하고자 하는 목적이 있다.

 

이들은 부동산을 살만한 현금이 많고 한국 서울 요지에 부동산을 이미 보유하고 있는 사람들이다.

 

이들은 한국의 불안정한 부동산 정책 및 한국 부동산의 미래 전망이 암담해서 자산을 외국으로 분산하고자 한다. 

 

이미 자녀가 외국에서 공부나 일을 하고 있는 경우가 있으며, 자녀가 거주하면 렌트비도 아끼고 지가 상승도 기대할 수 있는 것이다.

 

자녀가 미국에 가지 않더라고 미리 자금 분산차원에서 한국 바깥으로 자산을 이전하려는 경우도 있다.

 

한국의 가혹한 증여세와 상속세 때문에 일단 외국으로 자금을 빼자는 목적 또한 있다.

 

이들은 영끌해서 미국 부동산을 사자는 주의는 아니다.

 

한국에 이미 자산이 있고, 추가 투자처로 한국 부동산이 아닌 미국 부동산 또는 해외 부동산을 매수하기를 원하는 것이다.

 

 

 

미국 부동산을 사라고 부추기는 이가 있는 이유는, 미국 부동산을 사고 싶어도 도움을 받을 곳이 없기 때문에 생겨난 블루 오션이 있기 때문이다.

 

이들은 컨설팅, 미국 법인설립, 부동산 브로커, 미국 부동산 법인 세무기장, 택스 보고 등 한국 사람들이 혼자서 처리하기 어려운 다양한 일을 원스탑으로 해결할 수 있게 도와주는 일종의 중개인들이고, 컨설팅 및 소개비 등으로 수수료를 받는 일을 한다.

 

많은 전문가들이 미국에는 상속세나 증여세가 없거나 캡이 엄청 크기 때문에 미국 부동산을 사기를 추천하는데 이것은 크게 잘못된 것이다.

 

한국 세법상 거주인이면 자산이 외국에 있어도 이를 다 한국식으로 상속세 증여세법을 적용해서 세금을 부과한다.

 

물론 이것은 룰이 그렇다는 것이고, 실제로 국세청이 다 하나하나 외국 자산의 증여 상속을 다 트랙킹 할 수 있을까 의구심은 든다.

 

물론 아직까지는 전세계적으로 금융 정보가 매끄럽게 연결에 되지 않아 있어서 외국으로 자산을 빼고 자녀나 본인 모두 한국 세법상 비거주자가 되어서 증여를 진행한 경우가 있을 것이다.

 

금융 정보 제공이 매끄럽지 않은 제3 국이나 조세 피난처에 자산을 옮긴 후 원하는 일들을 처리했을 때, 한국 국세청이 언어적 문화적 장벽을 감내하면서 세금 추징 investigation을 할 수 있을까?

 

AI가 너무 발전하면 가능하겠지만 당장 5년 간은 힘들 것 같다.

 

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