하버드 레노베이션 된 2베드 1배스 콘도 미국부동산투자

보스턴 케임브리지 하버드 스퀘어 지역에 예쁘게 레노베이션된 2 베드 1 배스 콘도 집이 매물로 나왔다. 집은 너무 예쁘나 집 안에 세탁기가 없고, 예상 수익률이 4퍼센트도 되지 않는다. 자가 거주가 절실하지 않다면 굳이 오퍼를 넣지 않겠다. 예상 수익률이 4.5 이상 올라갈 수 있으면 오퍼를 넣겠다. 미국부동산투자 보스턴부동산투자 usre 미국보스턴부동산스터디 

 

Overview

$799,000

2 bd   1 ba    808 sqft

79 Martin St APT 41, Cambridge, MA 02138

 

• Condominium
• Built in 1920
• Heat: Central, hot water
• AC: None
• Parking: No data
• $375 monthly HOA fee
• $989 price/sqft
• 2.5% buyers agency fee

 

Location

In Redcliff & Harvard University area.

 

이 집은 케임브리지 하버드 대학교에 속한 레드클리프 칼리지 바로 옆에 위치한 집이다.

 

지도만 봐도 딱 하버드 지역에 위치한 집인 것을 알 수 있다.

 

학교, 작은 샵, 식당 다 해결된다.

 

가까운 그로서리는 센트럴 스퀘어에 위치한 H마트, 홀푸즈 등이 있다.

 

 

Photos

 

 

 

 

 

Listing Agent's Points

• A rare renovated penthouse.
• Sunny top floor unit has a blend of gut renovation & historic preservation.
• Fully renovated kitchen & bathroom expanded in 2014.
• Kitchen: custom cabinetry, backsplash & stone countertops, a Fisher & Paykel fridge, double oven range, & d/w.
• Bath: oversized, renovated, adiant heated floors, stylish tile work, floating vanity, marble sink and composite bathtub
• Living room: sun-soaked, bay window, working fireplace & original crown molding with picture rail
• Second bedroom: large, custom closet storage & corner window exposure
• Laundry in building, professional mgmt, live-in super & additional storage in basement. 

 

 

 

Return Rate

= (Expected annual rental income - property tax - home insurance - hoa fee) x 100 / (purchase price + closing costs etc)

 

= (43,200 - 4,800 - 3,356 - 4,500) x 100 / (800,000 x 1.03)

 

= 3,054,400 / 824,000

 

= 3.70 %

 

 

 

 

Conclusions

순수 투자목적이라면 굳이 오퍼를 넣지 않겠다.

 

내가 바라는 수익률은 5 퍼센트이다. 보스턴 유명 대학 인근에 수익률이 5프로 넘는 집은 없지만, 최소한 4.5 프로 넘는 집들은 간간히 발견된다. 그래서 이 집은 수익률에 비해 너무 비싼 것 같다.

 

월세를 4천으로 올려 받아도 수익률이 겨우 4.3 퍼센트 나온다. 렌트비를 4천 넘게 받으려면 유닛 안에 세탁기가 있어야 할텐데, 이 집에는 세탁기가 없어서 쉽지 않을 것 같다.

 

 

 

Original Source

https://www.zillow.com/homedetails/79-Martin-St-APT-41-Cambridge-MA-02138/2111121338_zpid/

 

 

References from Zillow

 

 

 

 

 

 

 

References from Yougotlistings