하버드 MIT 지역 1층 및 반지하층 3베드 3배스 콘도 미국 보스턴 부동산

미국 보스턴 지역 부동산 투자에 관심이 있다. 하버드와 MIT에 다 통학 통근하기 용이하고 장보기도 편한 위치의 센트럴 지역의 3 베드 3 배스 콘도를 스터디했다. 이 집은 1층과 반지하층을 쓰는 구조인데, 반지하층 인테리어가 구색을 갖추어서 사는데 지장 없을 것 같다. 주차 1대 가능, 유닛 안에 세탁기 건조기가 있다.

 

 

 

Overview

$999,000

3 bd   3 ba    1,677 sqft

Price cut: $26K (6/2)

 

515 Green St APT 2, Cambridge, MA 02139

 

• Condominium
• Built in 1838
• Heating: Forced air, natural gas
• AC: Central air
• Parking: 1 Parking space
• $494 monthly HOA fee
• $596 price/sqft
• 2.5% buyers agency fee

 

Location 입지

Schools

• Harvard Univ.: 10+ min walk
• Harvard Business School: 20+ min walk, 12 min bike, 6 min car
• MIT: 13+ min walk, 4+ min bike

 

Public Transit (Subway)

• Central Station (Red Line): 6 min walk

 

Grocery, Shopping

• Whole Foods Market: 10 min walk, 3 min car
• H Mark: 8 min walk, 2 min car
• Target: 8 min walk, 2 min car

 

하버드, MIT에서 다 통학하기 좋고, 장보기도 편하고, 지하철 역도 가깝다.

 

단, 센트럴 특유의 싸하고 다양한 인간군상이 있다는 것은 감수해야 한다. 미래에는 어떻게 변할지 모르겠지만, 2000년대와 2020년 초 내 경험에 의하면 단 몇백 미터 떨어져 있는 하버드 지역과 분위기가 좀 다르다.

 

하버드와 MIT의 렌트 수요를 다 받을 수 있는 장점이 있다.

 

나의 아이들도 혹시 하버드나 MIT 중 한 학교에서 석박사할 때 이 집에서 살면서 나머지 룸을 렌트줘서 생활비 충당하라고 할 수도 있을 것이다. 

 

 

Photos

 

이 집의 한 층은 반지하층이지만 다음과 같은 이유에서 렌트비를 제대로 높게 받을 수 있다. 

• 반지하 층에 창문이 큰 구간이 있어서 덜 답답하고 활용도가 높다
• 지하에 세탁기 건조기까지 있다니 제대로 된 가정집으로 쓸 수도 있다
• 4층 중 일부 공간은 파티션 등으로 방 용도로 쓸 수 있을 것 같다.
• 화장실이 3개 있고 모든 화장실에서 용변과 샤워가 다 가능하다.
• 한 화장실은 세면기가 2개이다.

 

Floor Plan

 

Listing Agent's Points

Less than 1/2 mile to both Harvard and Central Squares, the MBTA Red Line and the heart of Mass Ave.

This spacious 3-bedroom condo has flexible living space spread out over two floors.

Perfect for entertaining or work/school from home.

 

The main level, an open floor plan with a living room, dining room, and kitchen

• The primary bedroom with dual walk-in closets
• An en suite bathroom with double sinks, marble vanity, and ceramic tile shower.
• A second large bedroom and full bathroom.
• The kitchen with cherry cabinets, black granite counters, and stainless steel appliances.

Downstairs 

• A large family room
• Another bedroom also with en suite bathroom.

• Freshly painted
• High ceilings
• Recessed lights
• Hardwood floors
• 2 zone heat & central AC
• In-unit laundry
• One off-street parking spot.

 

Return Rate 수익률 계산

Annual Return Rate

 

= {(Monthly rental income - property tax -  home insurance - hoa fee) x 12 x 100} / (purchase price + closing costs etc)

 

= (6000 - 583 - 350 - 494) x 12 x 100 / (1000000 x 1.03)

 

=  5,487,600   / 1,030,000

 

= 5.32 %

 

월세 6천 불 가정

 

오래간만에 보는 연수익률이 5퍼센트가 넘는 집이다.

 

 

결론

돈이 허락한다면 오퍼를 넣고 싶다.

다만 6월에 나온 물건인데 아직 안 팔린 이유를 조금 뒷조사를 해야 할 것 같다.

이 지역 집 답지 않게 두 달 넘게 집이 팔리지 않는 것 보니 가격을 더 낮출 수도 있을 것 같다.

 

 

Reference from Yougotlistings

 

References from Zillow

 

 

 

 

Original info

https://www.zillow.com/homedetails/515-Green-St-APT-2-Cambridge-MA-02139/71495213_zpid/? 

 

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